“Uitstekende kans”: de markt is overspoeld met goedkope en problematische appartementen

De huizenprijzen blijven onverminderd stijgen en hebben gevolgen voor de meest problematische woningen op de markt. Een appartement met vier slaapkamers in de wijk Moratalaz in Madrid. De vraagprijs is € 210.000. De advertentie moedigt u aan om te profiteren van "deze uitstekende kans". Er wordt alleen een foto van de voorgevel getoond, en verderop leest u dat het appartement niet beschikbaar is. "Het kan niet worden bezichtigd, getaxeerd of gehypothekeerd. Het moet contant worden gekocht en de koper draagt ​​de last van het verlaten van de woning ."

Er zijn honderden van dergelijke panden, vooral in grote steden, en niet alleen bewoonde. Appartementen met lasten worden ook verkocht, op veilingen, met huurders of met vruchtgebruikers (kale eigendom). Deze woningen, die ooit als restwoningen werden beschouwd, vormen nu een aanzienlijk deel van de betaalbare markt. Het is waar dat ze met korting te koop zijn – sommige met meer korting dan andere – maar het zijn geen koopjes, vooral niet gezien de hoeveelheid problemen die ze waarschijnlijk zullen veroorzaken.

Gezien de nieuwe marktsituatie heeft Idealista in januari nieuwe filters aan haar zoekmachine toegevoegd: kaal, verhuurd, met huurders, illegaal bewoond en beschikbaar (zonder de voorgaande beperkingen). Afgelopen maart berekende Idealista dat 2,6% van het totaal aantal woningen niet direct te betrekken was. Er zijn 315 woningen te koop in Barcelona en 335 in Madrid.

Fotocasa heeft ze ook geteld. Vanaf 2021 begonnen ze terrein te winnen en in 2022, met de prijsstijgingen, bedroeg hun aandeel ongeveer 21%. Vandaag de dag "heeft 35% van de woningen die voor minder dan € 200.000 worden aangeboden, beperkingen en hebben ze zich al gevestigd als een van de instappunten in het lagere segment van de markt, in een context waarin conventionele woningen sinds 2021 met 38% duurder zijn geworden", aldus het portaal. In Madrid is dat 37% en in Barcelona 34% (hier zijn de prijzen lager en zijn er meer appartementen rond de € 50.000).

De Nationale Federatie van Vastgoedverenigingen (FAI) heeft de toename van dit soort panden opgemerkt. "Jaren geleden vertegenwoordigden ze één op de twintig, en nu kunnen ze één op de vijf per gebied vertegenwoordigen. Het eerste derde deel van de te koop aangeboden panden bestaat uit deze complexe activa", aldus voorzitter José María Alfaro. De expert wijst erop dat de woningwet van 2023 vereist dat verkopers en eigenaren de eigendomsstatus van het pand in hun advertenties vermelden.

Kopers zijn beleggers, kleine spaarders die op zoek zijn naar direct rendement of kapitaalwinst op lange termijn. Of bedrijven die activa verwerven met zeer scherpe kortingen. Advocatenkantoren adviseren om elke parameter van de transactie te analyseren om verspilling van tijd, geld en vooral gezond verstand te voorkomen.

De meest complexe en risicovolle transactie is de aankoop van een gekraakt appartement, hoewel deze de grootste kortingen biedt: tussen de 40% en 60%, afhankelijk van het geval. "Je moet een ontruimingsprocedure starten of de reeds door de vorige eigenaar gestarte procedure vervangen. Er bestaat een risico op ernstige schade en faillissement van de bewoner. Het is raadzaam om deze extra kosten in overweging te nemen bij het bepalen van de prijs van de woning", zegt Montserrat Acebes, advocaat bij Vilches Abogados. Een andere optie is onderhandelen en de bewoners een geldbedrag geven. De prijzen zijn ook gestegen. "Ze vertrekken niet voor minder dan € 15.000 tot € 40.000", zegt Luis Miguel Fernández, managing partner van Aestimatio Abogados. De advocaat weet waar het om draait. Een van zijn cliënten kocht een gekraakt appartement in de Barrio del Pilar (Madrid) met 40% korting: hij betaalde € 125.000. "Ik heb toen een verzoek tot inbeslagname ingediend en binnen zes maanden kregen we het appartement, ook al lag het in puin." Mari Luz Rodríguez, advocaat bij Legálitas, waarschuwt: "Banken verstrekken doorgaans geen financiering voor dit soort panden."

Kaal eigendom

Er verschijnen steeds meer advertenties voor de verkoop van bloot eigendom, wat betekent dat het eigendom van het onroerend goed wordt verworven, maar niet het recht om het te gebruiken en ervan te genieten. "De uiteindelijke bezitting hangt af van iets dubbelzinnigs als het overlijden van de vruchtgebruiker, dus het is een investering voor de lange termijn", verduidelijkt advocatenkantoor KLJ. Hoe ouder de vruchtgebruiker, hoe goedkoper het huis. Makelaarskantoor Eduardo Molet heeft het bloot eigendom van een appartement aan de Paseo de la Florida (Madrid) te koop voor 239.500 euro. De huidige eigenaren zijn tussen de 67 en 70 jaar oud.

Het kopen van huizen met lasten komt veel voor, maar het is belangrijk om een ​​gedetailleerde analyse van de hoogte ervan uit te voeren om te beoordelen of de transactie winstgevend is. Montserrat Acebes adviseert om deze lasten (hypotheken, pandrechten, enz.) vóór de aankoop te identificeren door een bijgewerkte akte op te vragen. Vraag ook een schuldbewijs aan bij de Vereniging van Eigenaren en controleer of er geen openstaande schulden zijn bij de gemeente (onroerendezaakbelasting of afvalheffing) of nutsvoorzieningen. De koper is verantwoordelijk voor de schuld voor het lopende jaar en de voorgaande drie jaar.

Het verwerven van onroerend goed via een veiling of een executieverkoop (de succesvolle bieder draagt ​​zijn rechten over aan een derde partij in ruil voor een prijs) is een andere problematische categorie. "Kortingen kunnen oplopen tot 30% of 40%, hoewel het wel vijf of zes jaar kan duren voordat het bezit ervan wordt verkregen", zegt Luis Miguel Fernández. Legálitas geeft de belangrijkste punten: "Voordat u een bod uitbrengt op een woning die geveild wordt, is het belangrijk om de documentatie en de bijbehorende lasten grondig te bestuderen. Bovendien moet u controleren of 100% van het eigendom wordt geveild of slechts een percentage, bijvoorbeeld 30%", legt Mari Luz Rodríguez uit. De advocaat adviseert ook om te controleren of de woning bewoond is en of er renovatiewerkzaamheden nodig zijn, waarmee rekening moet worden gehouden bij het bieden. "Je koopt blindelings en zonder de staat van onderhoud te kennen", aldus de advocaat uit Vilches, die ook juridisch advies aanbeveelt.

De minst problematische transactie is de aankoop van een huurwoning. Sterker nog, als de verkoper de solvabiliteit van de huurder kan aantonen, zullen er geen grote kortingen zijn. "Niet meer dan 5% of 10%", zegt Alfaro. En in sommige gevallen zelfs helemaal niet. Volgens de managing partner van Aestimatio "wenst de koper een onmiddellijk rendement van minimaal 3% of 4% per jaar." Bij KLJ leggen ze de waarschuwingen uit: "Het is belangrijk om het contract dat de huurders hebben getekend te controleren; vooral of ze het recht van eerste weigering en terugkoop hebben, de looptijd van het contract, de huurprijs, of de betalingen op tijd worden gedaan en de solvabiliteit van de huurders, aangezien de nieuwe eigenaar de positie van de vorige verhuurder overneemt." Als de huurder niet verplicht is om bezichtigingen toe te staan ​​en er een slechte verstandhouding met de verhuurder is, kan hij weigeren de deur te openen. "Het is dan niet mogelijk om de woning te betreden voor een taxatie en banken zijn terughoudend met het verstrekken van financiering", legt Rodríguez uit.

Een ander probleem is het verwerven van een huis met een oud huurcontract. Het wordt hier ingewikkeld omdat de huurder een minimale huurprijs voor het leven betaalt (200 of 300 euro per maand). "Sommige mensen hebben een ontslagvergoeding van 500.000 euro aan de huurder betaald om hem uit het huis te krijgen," zegt Fernández.